전월세(깡통전세) 사기 예방, 전세 사기 안 당하는 방법, 사기유형과 사례

요즘 전월세사기가 극성을 부리고 있는데요. 어떻게 해야 전세사기, 일명 깡통전세를 예방할 수 있는지에 대한 방법과 사기유형과 사례에 대해 알아보도록 하겠습니다. 잘 살펴보시고 피해를 당하지 않으셨으면 좋겠습니다.

전세 계약 전 할 일(예방)

1. 공인중개사사무소의 정상 등록 여부를 확인 : 공인중개사사무소와 공인중개사, 중개보조원 정상 등록 정보를 확인해야 한다. 정보확인은 국가공간정보포털에서 확인하거나 해당 시군구 부동산 관련 부서로 전화하여 꼭 확인해야 한다.
2. 임대 물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서등서류 확인(공인중개사에게 요청) : 건축물대장을 통해 정확한 소재지, 소유자, 면적 등의 정보를 확인하고 위반건축물 여부를 확인한다. 등기부등본에 기재된 주소와 건축물대장의 주소가 같은지 확인 후 갑구 소유자, 을구 근저당권, 선순위권리관계 등의 정보를 확인한다. 납세증명서는 국세, 지방세체납여부 등을 확인할 수 있다. 관련서류의 발급일자가 계약당일이 맞는지 확인하고 혹시 다를 경우 임대인 또는 공인중개사에게 다시 발급을 요청한다. 확정일자 및 전입 세대 열람은 임대인 또는 공인중개사에게 요청(실거래가 공개시스템에서 확정 일자 일부 자료에 한하여 조회 가능) 한다.
3. 집주인 신분증 등 서류 진위 여부를 확인(공인중개사에게 요청) : 등기부등본의 소유자가 계약하러 온 집주인과 동일 인물인 지 확인해야 한다. (신분증사진과 얼굴 대조 집주인의 신분증 진위 확인 ▷주민등록증진위확인 : ARS☎1382 또는 정부 24에서 확인 ▷운전면허증진위확인 : 경찰청교통민원 24에서 확인 ▷인감증명서 또는 본인서명사실확인서 진위 확인 : 정부 24에서 확인)
4. 집주인 대신 대리인이 위임장을 가지고 계약하러 올 경우 확인 사항(공인중개사에게 요청) : 집주인의 인감증명서(부동산임대차계약용)가 첨부되어 있는지 확인하고 직접 집주인과 영상 통화하여 집주인 신분증과 얼굴 대조 및 계약내용에 대해 확인해야 한다. (위임장 등 반드시 확인)

전세 계약 후 할 일(확인)

1. 계약 당일 계약서에 확정 일자 부여받고 전입신고 실시 : 계약일에 확정 일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력(익일 0시 효력발생) 있는 임차인의 요건을 갖추게 된다. 선순위 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있다. (확정 일자를 부여받은 임차인 자격으로 읍, 면사무소 또는 행정복지센터에서 전입 세대 열람 가능)
2. 주택전월세신고 : 「부동산거래신고등에 관한 법률」 개정에 따라 21.06.01.부터 주택 전월세 신고가 의무화 되었다. (대통령령으로 정하는 금액이 지역에 적용되며 계약일로부터 30일 이내 임대차 계약 당사자가 신고)
3. 임대(전세) 보증금 보증에 가입 : HUG주택도시보증공사, SGI서울보증, HF한국주택금융공사에 보증가입을 해야 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있다. (▷HUG주택도시보증공사 : ☎156-909, SGI서울보증 : ☎1670-700, HF한국주택금융공사 : ☎168-8114 등록 임대 사업자의 신규 등록 주택은 보증 의무로 가입해야 하며 보증수수료는 임대인 75%, 임차인 25% 부담을 부담하고 기존주택은 21.08.18.부터 임대차 계약을 체결하는 경우 의무로 가입)
4. 임대차 관련상담: 주택임대차 3 법 관련(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제등) 상담이 가능하다. (▷대한법률구조공단(부산지부) : ☎051-505-1648 전화 상담 또는 방문 상담 예약 ▷대한법률구조공단 상담 안내 : ☎132)

전세사기(깡통전세) 유형

전세사기에는 몇 가지의 유형이 있기 때문에 여러 가지를 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

✔ 유형 1) 깡통전세

시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생하고 집주인은 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우이다. 건축주와 직접 전세 계약을 하였으나 추후 명의를 임대사업자에게 넘기는 경우와 집주인이 여러 차례 바뀌면서 근저당이 설정되거나 명의만 빌려주는 바지 집주인이 등장하는 경우가 있다.

• 사례 1) 새 집주인이 바지 집주인 : 세입자는 꼼꼼하게 권리 관계를 확인 (선순위 채무 관계없음)하고 전세 확정일자까지 받은 후 입주를 하였으나 두 달 후 집주인이 바뀌었으며 심지어 새집주인이 집을 담보로 전세보증금에 가까운 근저당 설정을 한 것이 확인되었다. 당초 전세를 계약했던 건물주인은 빌라를 통째로 새집주인에게 넘겼고 새집주인은 지인에게 명의를 빌려주었다가 깡통빌라와 빚까지 떠안았다며 본인도 피해자라고 주장했다. 세입자는 당초 계약을  한 건물 주인을 고소하였지만 어떠한 처벌도 없었으며 어쩔 수 없이 새집주인이 빌린 금액(근저당)을 갚고 원치도 않은 집을 떠안게 되었다.
• 사례 2) 막장 갭투자의 깡통전세 사기 행각 : 임대 사업자는 전세 보증금을 반환할 수 없다는 사실을 알면서도 공인중개사와 결탁하여 선순위보증금 액수를 다르게 알려주거나 사문서를 위조하여 세입자 15명(피해액 50여 억 원)에게 사기 행각을 벌였다. 임대 사업자는 2013년부터 임대 사업을 시작했지만 갭투자 후 집값이 예상만큼 오르지 않으면서 전세 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 처했다. 월평균 2천만 원에 달하는 이자를 감당하기 어려졌으며 결국 채무가 68억 원에 달하자 잠적해 버렸다. 임대 사업자 소유의 집들이 경매 절차가 완료되었지만 전세보증금 상당 금액이 피해자에게 온전히 돌아가지 않아 세입자들은 여전히 고통을 호소하고 있다.

✔ 유형 2) 건물 ALL 전세 사기

다가구, 상가주택 등 공인중개사와 집주인이 짜고 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 뒤 경매로 넘겨 세입자의 보증금을 가로채는 경우이다. 이런 경우 금융기관 근저당이 전세보다 앞서 설정 댔다면 전세금을 받기가 어렵고 공인중개사 과실이 있다면 공인중개사협회에 손해배상을 청구하거나 경찰에 고소가 가능하다.

• 사례) 건물의 모든 호실이 전세 ‘위험’ : 원룸 전세 계약(보증금 1억 2천만 원) 시 건물 시세가 약 9억 원정도였고 등기부등본의 근저당 채권액이 4억 5천만 원으로 충분히 보증금은 보장받을 수 있다는 공인중개사의 설명에 전세 계약을 하고 입주하였으나 건물주는 건물 전체 9세대의 전세 보증금을 받고 잠적하고 해당 건물은 경매로 넘겨졌다. 계약 당시 중개사의 말대로 선순위채권인지 확인해 본 결과 계약일이 전 4억 7천만 원의 근저당이 설정되어 있었고 그제야 공인중개사와 건물주가 짜고 보증금을 가로챈 것을 알게 되었다. 건물주를 상대로 지급 명령 신청 및 민사소송을 진행했지만 건물주가 재산이 생기기 전까지 보증금을 반환받기 어려우며 공인중개사의 과실에 대하여 협회에 손해배상청구 및 경찰서에 형사 고소를 했다.

✔ 유형 3) 전월세 이중계약

집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약을 하는 경우와 집주인에게는 월세계약을 했다고 거짓말을 하고 대리인이 새로운 세입자와 전세계약을 하는 경우로 월세 물건에 전세계약을 하는 이중계약으로 세입자의 보증금을 가초채로 것이다.

• 사례 1) 무자격자의 중개행위 : 중개무자격자가 자격증을 대여받아 공인중개사사무소를 차리고 월세로 여러 채의 주택을 임차한 뒤에 가짜 집주인을 내세워 여러 전세 세입자와 중복 계약을 체결하여 전세 보증금을 가로채는 사례가 있다. 불법 중개 피해를 입지 않기 위해서는 공인중개사의 성명, 주소, 전화번호 등을 확인하고 신분증 및 중개업등록증 등의 위조 여부에 대한 확인도 필요하다.
• 사례 2) 관리소장이 대리인 행세하며 보증금 차액 가로 채 : 오피스텔관리소장은 임대차 계약위임장을 허위로 작성한 뒤 대리인 행세를 하며 오피스텔 임차인과 전세계약을 맺고 임대인에게는 이를 월세계약인 것처럼 속여 보증금 차액을 가로챘다.

✔ 유형 4) 동일물건 이중-삼중 계약

하나의 임대물건에 2인 이상의 세입자와 각각 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 경우로 집주인이나 공인중개사가 이중-삼중 전세 계약을 하여 여러 명의 피해자가 발생하는 경우로 서류 검토를 확실히 해도 피해자가 될 수 있어 주의가 필요하다.

• 사례) 계약한 집에 다른 세입자가 존재 : 공인중개사가 소개하는 전세 물건 중에 마음에 드는 집이 있어 권리관계 등 이상 유무를 확인하고 집주인도 직접 만나 계약을 체결하였으나 이사하는 날 다른 세입자가 있다는 걸 알게 되었다. 공인 중개사와 집주인이 짜고 동일 물건에 여러 명의 세입자와 각각 전세계약을 체결하고 보증금을 갈취 한 뒤에 잠적해 버려 여러 명의 세입자가 보증금을 사기당하는 사례가 발생했다.

✔ 유형 5) 신탁사 소유 건물 사기

건물주인은 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행대출을 받고 공인중개사와 결탁하여 세입자의 배당순위를 신탁사보다 우선해 준다고 속이고 전세게약 체결 후 보증금을 가로채는 경우로 신탁 물건의 경우 법적으로 신탁사 소유이기 때문에 절대로 위탁자인 집주인의 말을 쉽게 믿어서는 안 되며 신탁사에 정확한 사실관계를 문의해야 한다.

• 사례) 위탁자 집주인의 사기 행각 : 건물 주인은 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 제2금융권으로부터 54억 원가량의 은행대출을 받고 공인중개사와 결탁하여 세입자의 배당 순위가 신탁사보다 선순위라고 속이고 전세계약을 체결하여 건물주인과 공인중개사가 전세보증금을 가로챘다. 해당 건물이 경매에 넘어가면서 세입자들 은보증금을 한 푼도 돌려받지 못했다.

✔ 유형 6) 전세대출 사기

임대인, 임차인이 결탁하여 정부기금으로 운영되는 전세자금 대출을 허위로 받는 경우로 계약서와 계약 납입 영수증, 확정일자 등만 있으면 은행에서 쉽게 전세대출을 해준다는 점을 악용하여 허위로 전세자금 대출을 받는 것이다.

• 사례) 전세자금 대출 사기에 담보대출 사기까지 : 전세 세입자는 은행에서 전세 대출을 받은 직후 다른 주택으로 전출신고를 하고 집주인은 세입자가 없는 것처럼 속이고 이 집을 담보로 주택 담보대출까지 받았다. 사기꾼들은 집 값이 오르면 팔아서 차익을 남기고 집 값이 오르지 않으면 집을 경매에 넘기는 식으로 집을 여러 채 구매하여 수십 억을 가로챘으며 집이 경매에 넘어가도 주택담보대출이 먼저 변제되기 때문에 전세자금대출을 내준 은행은 대부분 한 푼도 건지지 못한다.

전월세사기를 당하지 않도록 꼼꼼히 살펴보시고 계약하시기 바랍니다.